給予招商蛇口買入評級

上半年累計銷售量價齊升

公司 2021 年 6 月單月銷售金額 443.31 億元，同比去年增加 36.10%；銷售面積 190.66 萬平方米，同比去年增加 18.05%；銷售均價為 23251.34 元/平方米，去年 6 月單月銷售均價為 20167.17 元/平方米，同比增長 15.29%，環比今年 5 月銷售均價 23184.34 元/平方米略增長 0.29%。公司 2021 年上半年累計銷售金額 1769.76 億元，同比去年上半年增長 59.85%；銷售面積770.22 萬平方米，同比去年上半年增長 54.88%；上半年累計銷售均價為22977.33 元/平方米，較去年上半年累計銷售均價 22262.82 元/平方米同比增長 3.21%，較 5 月銷售均價 22887.19 元/平方米環比略有增長。公司單月銷售均價大幅增長，上半年累計銷售量價齊升。考慮到下半年推貨有望繼續加大力度，公司三季度銷售業績可期。

拿地以華東地區為主

公司 2021 年 6 月新增 11 個地塊，從區域分布看，華東：華中=9：2，補貨以華東區域為主；從城市能級看，一線城市：二線城市：三線城市=3：7：1，高能級城市補貨力度大；從權益比例看，100%權益：非 100%權益拿地比例為 2：9。6 月新增項目總占地面積為 77.86 萬平方米，新增規劃建面 191.77 萬平方米，其中華東區域和華中新增建面占比分別為 57.31%、42.69%；一線城市、二線城市和三線城市的新增建面占比分別為 27.08%、66.74%、 6.18%， 該比例與上月一線城市：二線城市：三線及以下城市=6.17%：73.22%：13.48%相比，略有分散；6 月權益地價為 118.69 億元，總地價為220.05 億元，相應的權益比例為 53.94%， 對應權益規劃建面 103.51 萬平方米， 較上月的 72.73%的權益比例有所降低，主要與合作拿地比例提升有關。

當月拿地力度有所下降

2021 年 6 月公司拿地力度為 49.64%，與上月 84.14%相比下降明顯，去年 6月拿地力度為 60.27%，今年較去年同期拿地力度下降 10.63pct，拿地力度下降大。從樓面價看， 2021 年 6 月新增項目樓面價為 11474.79 元/平方米，較上月 18842.67 元/平方米下降 39.1%，較去年同期 13869.79 元/平方米下降明顯，主要與當月在華東等價格較高區域補貨有所降低有關。6 月的地售比為 49.35%，較去年同期的 68.77%和上月的 81.27%相差較多，主要與補貨區域不同于銷售區域有關。

投資建議：公司上半年累計銷售量價齊升，補貨積極，考慮到下半年推貨有望加大力度，下半年銷售業績可期，考慮到毛利率下降等因素，我們將公司 2021-2022 年凈利潤由 189.02 億、226.10 億元下調至 131.30 億元、147.91 億元，對應 EPS 由 2.39、2.85 元/股下調為 1.66、1.87 元/股，維持“買入”評級

關鍵詞：